美國加息｜新造按揭息口達3.625厘創15年高　每月供款額增351元

2023年7月27日

美國宣布加息0.25厘，滙豐（0005）今日﹙27日﹚中午隨即宣布，上調港元最優惠利率（P）0.125厘至5.875厘。以500萬元貸款額計算，每月供款將上升約1.6%至22,803元。有分析認為，大部份香港業主還款能力穩健，料加息對業主衝擊有限，不過部分中小型單位的上車買家或不能通過銀行壓力測試，短期內令樓價受壓。

目前大型銀行按揭計劃主要為H+1.3厘，並設有最優惠利率（P）減2.25厘的鎖息上限。以加息前的（P）5.75厘計算，鎖息上限為3.5厘，而加息後鎖息上限將調升至3.625厘，即加息約0.125厘。

以500萬元貸款額計算，分30年供款計，每月供款由22,452元，上升至22,803元，增加351元或約1.6%。至於計及壓力測試，加息前月入要求為47,316元，加息後月入要求將調升至47,971元，增加655元或1.4%。

香港業主還款能力穩健　料衝擊有限

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，滙豐銀行宣布跟隨加息，由7月28日開始，該行最優惠利率（P）將由5.75厘上調0.125厘至5.875厘，創自2008年1月（6厘）後即15年半新高，而滙豐銀行自2022年9月開始共加息5次，累計達0.875厘。

曹德明認為，是次滙豐銀行加息幅度輕微，新造Ｈ按計劃的封頂息率雖增至3.625厘，對比經絡按揭逾32年的平均按揭息率指數（MMI）4.86厘，現時息率屬正常水平。而市場對相關消息早有心理準備，大部份香港業主的還款能力穩健，置業時須接受壓力測試，防守力強，是次加息對業主的影響及衝擊亦有限，惟有意置業人士仍要留意息口走勢及市場環境變化，衡量自身負擔能力才入市。

第三季料現「一手穩二手軟」格局

至於美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，聯儲局議息後未有明確表示加息周期是否已經完結，息口走勢仍然難以預測，不排除至少再加一次息，為樓市添上變數。加上目前本港經濟復甦步伐較預期慢，股市波動，而且多個新盤應市，料仍以吸引價搶購買力，相信第三季出現「一手穩二手軟」的格局。

資料來源：HK01

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樓市分析｜調低首置印花稅滿月！全新盤1008萬以下交投佔

2023年3月22日

自上月22日財政預算案針對樓價1,008萬元以下物業調低首置印花稅，措施迄今已實施一個月，近期多個新盤大收旺場，估計已有逾千名買家受惠買樓慳稅。

中原地產翻查一手成交紀錄冊發現，在最新的從價印花稅政策支持下，樓價1,000萬元內的細價新盤備受追捧。3月迄今，發展商售出約1,335個單位中，就有約1,180宗屬樓價低於1,008萬元的細價樓，比例高達88%，該批單位樓價總值逾75億元。相比2月份一手市場錄得約906宗成交，樓價1,008萬元的成交只有568宗或63%。

3月份成交量最多的細價新盤，包括新鴻基地產(016)屯門NOVO LAND第2B期、會德豐地產藍田KOKO ROSSO，以及星星地產元朗雨後，本月迄今累售約967伙，樓價1,008萬元以下的成交佔約962宗，意味高達99.5%的買家均受惠新印花稅措施。

100元印花稅成交未開齋

在新措施下，若物業價值不超過300萬元，首置印花稅只是100元，隨時「平過睇場戲」。不過，由於現時新盤入場費至少300萬元，故暫時未見有新盤買家，真正能享受到100元最低印花稅的滋味。

過去幾年新冠肺炎疫情影響下，發展商累積一定的清貨壓力，新盤開價克制，多採取先求量後求價策略，有新盤更以「放血價」賣樓，價錢比上一期賣平近兩成。樓價賣平，加上受惠預算案調減印花稅，買家入市可慳多數萬元，即時刺激一手樓銷情，特別是1,000萬元以下的細價剛需盤。

美國聯儲局議息前夕，一眾發展商繼續密集式推售新盤，除上述3個樓盤外，長江實業集團(1113)及新地合作的屯門飛揚2期，以及華懋集團及港鐵(066)合作的何文田站瑜一第1B期亦接力登場，將於本周六(25日)以「晒冷式」開售合共579伙，勢再推高本月新盤成交量。

陳永傑：本月一手成交勢衝2000宗

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，由於未計飛揚第2期及瑜一第1B期，3月迄今一手市場已錄得逾1,300宗成交，計及其他餘貨盤，加上會德豐地產的藍田KOKO HILLS壓軸一期KOKO MARE最快明天(23日)開價，提供444伙，亦有機會趕及月內推售，因此估計今個月整體一手成交量有機會衝上2,000宗水平。

他稱，新一份財政預算案上月放寬首次置業者印花稅稅階，為10多年來首次；其中100元印花稅階梯，由樓價200萬元擴闊至300萬元，而樓價1,008萬元或以下物業亦可獲減印花稅，並涵蓋非住宅物業，料將有3.7萬名買家受惠。

資料來源：am370
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渣打上調H按「封頂息」　經絡：每月供款及壓測要求驟增

2022年11月21日

渣打上調一二手物業的拆息按揭計劃（H按）鎖息上限，由P減2.5厘加至P減2.25厘，以該行P為5.625厘計算，實際鎖息調高至3.375厘。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，回顧今年9月香港加息（最優惠利率P）前兩個月，多間銀行早已先後調升Ｈ按鎖息上限作為銀行加P的前奏。由於美國年內多次加息，市場亦料下月美聯儲加息0.5厘，港美息差將進一步擴闊。

今日香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）報3.65厘，已連續21個工作日維持3厘以上水平，相信HIBOR短時間內將挑戰4厘水平。另外，銀行體系結餘反覆回落至約967億元，香港息口及銀行資金成本壓力驟增，香港按揭證券有限公司於日前已第八度上調定按計劃的息率，曹德明料，香港銀行將於下月再次上調P，幅度約0.25厘。因此銀行為確保利潤及因應資金成本而再度上調H按鎖息上限，並為利率上升再作準備，預期或有其他銀行跟隨。

上調H按「封頂息」　月供增680餘元
若以貸款額500萬元，供款30年為例，調整前，Ｈ按封頂息率為P-2.5%＝3.125%（P=5.625%），每月供款為21,419元，壓力測試要求為45,374元。調整後，Ｈ按封頂息率為P-2.25%＝3.375%（P=5.625%），每月供款將增686元或3.2%，至22,105元，壓力測試要求將增1,290元或2.8%，至46,664元。

曹德明續指，銀行增加H按封頂息率將影響新造客戶的壓力測試要求，入息要求亦相應提升，但金管局早前將壓力測試要求下調1厘，相信增加H按封頂息率0.25厘對新造客戶影響有限。雖然仍有大部份銀行暫未調升H按封頂息率，惟進入加息周期，建議打算置業人士「貨比三家」，於加息前把握機會揀選最合適的銀行，同時亦要根據自身負擔能力，量力而為入市。

至於星之谷行政總裁莊錦輝亦表示，拆息上升加大銀行的資金成本，惟H按按揭利率仍受到封頂息所限，港銀按揭業務利潤微薄，銀行需要因應實際情況主動出擊，估計其他銀行會陸續跟隨，但未必是即時，幅度也未必跟足。另外，他亦預期本地銀行將繼續漸進上調最優惠利率（P）。

他預期，過往大部分銀行保持相同定價的按息政策或不復再，銀行之間傾向視乎自身營運及風險策略而制定不同按息部署以確保利潤，因此，置業人士申請按揭時需要貨比三家，選擇最低息和最高回贈的銀行。上車或轉按人士需要趁其他銀行未調整按息政策，盡早提交按揭申請表鎖定較平的息口。

資料來源：HK01
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