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2023年10月20日
美國9月通脹跌幅未如預期，市場預期聯儲局11月仍會加息一次。不過，美國10年期國債息最新破5厘，聯儲局主席鮑威爾放鴿，稱同意債息上升有助於進一步收緊金融狀況，在一定程度上可能會降低進一步加息的必要性。
鮑威爾在周四紐約演講發言中表示，最近幾個月的數據顯示，聯儲局在實現保持通脹穩定和強勁就業這兩個目標方面正在取得進展。
鮑威爾的發言與聯儲局其他官員密切呼應，後者表示，準備在下次議息會議上保持短期利率不變，這在一定程度上是因為過去一個月美國國債長期利率的上升可能會放緩經濟，如果借貸成本保持高位，實際上便等同於加息。
鮑威爾表示，將繼續關注這些事態發展，因為金融狀況的持續變化可能會對貨幣政策的路徑產生影響。關於是否再次加息以及把利率在當前水平附近維持多長時間的決定，將取決於未來的數據、不斷變化的前景以及風險平衡。
資料來源：HK01
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2023年7月27日
美國宣布加息0.25厘，滙豐（0005）今日﹙27日﹚中午隨即宣布，上調港元最優惠利率（P）0.125厘至5.875厘。以500萬元貸款額計算，每月供款將上升約1.6%至22,803元。有分析認為，大部份香港業主還款能力穩健，料加息對業主衝擊有限，不過部分中小型單位的上車買家或不能通過銀行壓力測試，短期內令樓價受壓。
目前大型銀行按揭計劃主要為H+1.3厘，並設有最優惠利率（P）減2.25厘的鎖息上限。以加息前的（P）5.75厘計算，鎖息上限為3.5厘，而加息後鎖息上限將調升至3.625厘，即加息約0.125厘。
以500萬元貸款額計算，分30年供款計，每月供款由22,452元，上升至22,803元，增加351元或約1.6%。至於計及壓力測試，加息前月入要求為47,316元，加息後月入要求將調升至47,971元，增加655元或1.4%。
香港業主還款能力穩健 料衝擊有限
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，滙豐銀行宣布跟隨加息，由7月28日開始，該行最優惠利率（P）將由5.75厘上調0.125厘至5.875厘，創自2008年1月（6厘）後即15年半新高，而滙豐銀行自2022年9月開始共加息5次，累計達0.875厘。
曹德明認為，是次滙豐銀行加息幅度輕微，新造Ｈ按計劃的封頂息率雖增至3.625厘，對比經絡按揭逾32年的平均按揭息率指數（MMI）4.86厘，現時息率屬正常水平。而市場對相關消息早有心理準備，大部份香港業主的還款能力穩健，置業時須接受壓力測試，防守力強，是次加息對業主的影響及衝擊亦有限，惟有意置業人士仍要留意息口走勢及市場環境變化，衡量自身負擔能力才入市。
第三季料現「一手穩二手軟」格局
至於美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，聯儲局議息後未有明確表示加息周期是否已經完結，息口走勢仍然難以預測，不排除至少再加一次息，為樓市添上變數。加上目前本港經濟復甦步伐較預期慢，股市波動，而且多個新盤應市，料仍以吸引價搶購買力，相信第三季出現「一手穩二手軟」的格局。
資料來源：HK01
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2023年7月5日
美國加息周期未完？香港銀行會否再調高最優惠利率（P息）？供樓按揭利率未見頂？經絡按揭轉介認為，市況未明朗化，料全年新取用按揭出現負增長，現樓按揭按年跌一成，樓花按揭跌六成及挑戰歷年新低。不過，經絡預計港P年內或見頂，按息水平維持3.5厘至3.75厘。
香港樓市走勢2023：上半年一度出現「小陽春」
去年本港樓價大幅回調，成交急挫樓市冰封。年初港府撤銷防疫措施及恢復通關後，樓市一度出現「小陽春」，交投回穩之餘，香港樓價更連升４月。惟次季樓市再度轉趨冷靜，交投出現膠著狀態，樓價亦連升４月後轉跌，首5個月升幅收窄至4.87%。
另外，美國聯邦儲備局於年內3度加息，香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）亦一直上揚，息口高企加上市況未明朗化，市民入市意欲受阻，連帶影響下，按揭市場交投亦逐漸放緩。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明從以下方向概括2023年上半年的樓按市場。
投資氣氛審慎、樓按市場再度放緩
今年次季復甦步伐逐漸減弱，加上美國連番加息下，港股及樓市交投齊減，投資氣氛受影響，市民入市意慾亦轉趨保守。樓市交投放緩，按揭宗數亦相應回落，根據土地註冊處及經絡按揭轉介研究部資料顯示，今年首半年現樓按揭宗數錄得40,440宗，創近3年的首半年新低；首半年樓花按揭宗數則錄得669宗，創近17年的首半年新低。
另外，根據金管局資料顯示，今年首5個月新取用按揭宗數及金額為19,993宗及937.79億元，按年同期分別減少5,662宗（22.1%）及296.48億元（24%），金額創近7年的首5月新低，宗數更創自1997年有記錄以來（27年）的首5月新低。
美國加息3次、港銀加息1次：HIBOR創近16年新高
去年美聯儲啟動加息周期，並於今年2月、3月及５月份各加息0.25厘。香港方面，本港銀行於今年5月份上調一次最優惠利率(P) 0.125厘。而港美息口差距擴寬，金管局今年８度接錢，銀行結餘進一步下降至約449億港元，一個月HIBOR亦升勢凌厲，今年6月份曾升破5.1厘創近16年新高。受HIBOR高企及銀行加Ｐ的影響，現時一般新造按揭客戶的按息水平已進一步升至3.5厘水平。
銀行按揭競爭白熱化、現金回贈屢創新高
上半年按揭數字未如理想，銀行為爭取按揭業務，相繼推出各項優惠吸客，當中現金回贈更不斷上調，由2020年11月份有記錄的最低位0.8%，一直攀升至現時2.8%，創自2007年經絡按揭有記錄以來即逾16年的新高。
一手新盤主導市場、新批一手按揭佔比創逾9年新高
今年次季市場聚焦一手新盤，多個大型新盤銷情理想，同時帶動一手按揭佔比上升，根據金管局資料顯示，今年５月份新批出按揭宗數為8,591宗，當中一手按揭佔2,363宗，佔整體新批出按揭比例的27.5%，創逾９年（111個月）的佔比新高。而受「林鄭PLAN」及「波叔PLAN」影響，一手新盤買家傾向選用建期付款，並以較少的首期及高成數按揭上車。
6個樓按市場預測
根據香港按揭證券有限公司資料顯示，今年5月份新批出按揭保險計劃貸款宗數為3,791宗，當中31%為一手按揭，佔比連升2個月，創近4年（46個月）新高。
除了回顧上半年市況外，經絡對下半年樓按市場前瞻更作出了6個預測，如下：
香港樓市走勢預測（1）港P年內或見頂：按息水平維持3.5厘至3.75厘
今年6月份美聯儲雖然宣布暫停加息，不過美國通脹率與目標2％仍有一段距離，加上美國就業增長強勁，失業率仍保持低位，料聯儲局年內將再加息2次以降低通脹，港美息口差距或將進一步擴寬，HIBOR將繼續徘徊5厘左右的高水平，銀行因邊際利潤進一步下降，會根據自身資金成本及公司策略，年內有機會追加最優惠利率（P），預計幅度約0.125厘至0.25厘，幅度跟力度仍然溫和，其後本港加息周期或見頂，下半年本港實際按息水平將維持於3.5厘至3.75厘。
香港樓市走勢預測（2）料全年新取用按揭出現負增長
受樓市交投放緩及息口高企等因素影響，按揭市場於下半年將繼續受壓，料新取用按揭將出現負增長，全年宗數及金額料只有約55,000宗及2,700億元，比去年全年62,984宗及3,041.33億元回落約一成。
香港樓市走勢預測（3）全年現樓按揭按年跌一成
上半年二手成交疲弱，整體按揭表現亦受影響，寄望政府擬放寬按揭成數為樓按市場帶來提振作用，使下半年現樓按揭止跌後回穩，料全年現樓按揭約75,000宗，比去年全年83,421宗下跌約一成。
香港樓市走勢預測（4）樓花按揭跌六成及挑戰歷年新低
樓花按揭方面，雖然次季一手市場氣氛熾熱且有追落後，但根據經絡按揭轉介研究部內部統計，今年已推售的大型樓花新盤中，平均選用建期的買家高達八成，因有關宗數將會滯後並反映於現樓按揭宗數中，預計全年樓花按揭宗數只有約1,500宗，比去年全年4,050宗大跌約六成，並挑戰歷年新低。
香港樓市走勢預測（5）大型銀行續以現金回贈吸客
由於整體樓按市場放緩，銀行於下半年將繼續追趕全年按揭業務，並會推出多元化的按揭產品吸客。上半年多家大型銀行以高現金回贈搶佔按揭市場，使其按揭市佔率亦顯著上升，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年6月份四大銀行現樓市佔率達79.1%，創2年半（30個月）的新高。而大型銀行存款基礎較中小型銀行多，踏入下半年大型銀行將繼續以高現金回贈方案爭取按揭生意，料四大銀行的市佔率仍有上升空間，或挑戰2020年12月81.4%即有紀錄的高位。
香港樓市走勢預測（6）憧憬換樓鍊啟動
自去年「波叔PLAN」放寬按揭保險計劃的樓價上限，1,000萬元以上的物業交投有所上升。「波叔PLAN」推出後一年，透過經絡按揭轉介新申請按揭的客戶當中，購買樓價1,000至1,920萬元物業佔比達15.7%，當中近3成半（34.6%）客戶選用按揭保險計劃，反映「波叔PLAN」能協助鐘情千萬元或以上物業的置業人士以較低的首期上車，促進換樓市場的交投。
1,000萬至2,000萬元物業按揭佔比挑戰兩成關口
展望下半年，憧憬政府進一步放寬按揭成數能有效協助市民換樓，讓換樓市場進一步釋放，近日已有發展商提早部署銷售策略，新盤將以兩至三房單位為主，以主打換樓客，料中上價物業將備受追捧，屆時樓價1,000至2,000萬元的中上價物業按揭表現或更上一層樓，按揭佔比有機會挑戰兩成關口。
資料來源：香港財經時報
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2023年5月26日
本港自2022年9月起的加息周期以來，已累積四度「加P」，幅度達0.75厘，若以一年半前市場仍處於低息環境時作比較，市民供樓利息負擔大幅增加1.26倍。以貸款額100萬元計算，原先在低息環境時，實際息率低至1.44厘（H+1.3%），每月利息開支僅1,200元。不過目前P已升至5.75%，目前實際息率已升至封頂位，高達3.25%，每月利息開支飆升至2,709元，增幅高達1.26倍。若以貸款額500萬元計，全年計利息開支將由7.2萬元，增至16.25萬元，大幅增加9.05萬元。
去年初低息環境 實際息率僅1.44%
資料顯示，以貸款額100萬元計算，假設還款期為30年，採用H按Plan（H+1.3%），封頂息口為（P-5%）。在2022年1月初時，由於當時市場依然處於低息環境，當時香港銀行同業拆息（HIBOR）低至0.14%，反映當時實際息率僅1.44%，以貸款額100萬元計，每月利息開支僅1,200元。
不過在2022年9月23日香港銀行正式「加P」調高最優惠利率前，香港銀行同業拆息（HIBOR）已不斷抽升至超過2厘水平，因此上述原先採用H按Plan（H+1.3%）的人士，其實際利率已升至封頂息率2.5%（P-2.5%），當時其每月利息開支已升至2,084元，較低息環境時高出約74%，開始感受息魔威力。
4度加P令封頂息抽升 實際息率逾3厘
及後香港銀行正式「加P」調高最優惠利率，由5%增加至5.75%，四度「加P」合共0.75%，直接導致封頂息率（P-2.5%）進一步攀升，由2.5%增升至3.25%。以貸款額100萬元計，每月利息開支最終升至2,709元，較低息環境時大幅上升1.26倍。
資料來源：HK01
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2023年5月5日
【明報專訊】聯儲局一如市場預期加息0.25厘後，匯豐昨率先公布將港元最優惠利率（P），上調0.125厘至5.75厘，其他大型港銀跟隨，是今年1月和3月未有跟隨聯儲局加息後，首度恢復加息，不過加幅低於此前去年11月和12月的0.25厘。聯儲局對加息取態「轉鴿」，分析指美國加息周期已完結，隨着聯儲局或在下半年開始釋放減息信號，將拉動港息與美息回落，預期最優惠利率大致見頂，今年能否掉頭減P則視乎港元拆息稍後回落速度。
匯豐同步公布上調港元活期存息0.125厘至0.75厘，自今日（5日）起生效。匯豐香港區行政總裁林慧虹表示，不穩定的環球形勢下，市場預期利率走勢仍然波動，會繼續密切留意外圍環境的變化，有需要時調整利率水平。中銀香港（2388）、渣打、恒生（0011）和東亞（0023）昨日均宣布，上調港元最優惠利率和港元活期存息0.125厘。
金管局再接47億沽盤 結餘降至445億
港元拆息昨日全線上升，作為按息定價基準的1個月拆息，昨升7.52點子（1厘等於100點子）至3.629厘，連升11日至1月初以來新高，與美元同期拆息息差約1.465厘，已較今年2月的15年高位收窄約1厘（見圖）。金管局在昨晨紐約交易時段承接46.71億元沽盤，結算後港元銀行體系總結餘將降至445.27億元，今輪加息周期金管局累計承接2936.22億元港元沽盤。
上海商業銀行研究部主管林俊泓表示，銀行體系總結餘跌穿500億元推動拆息較快上升，大行或是為應付未來數月港元拆息上升而加P。不過，近月美國出現銀行危機，隨着借貸成本高企，預期市場將出現更多壓力點，因此認為美國加息周期已完結。當經濟問題浮現，聯儲局下半年開始預示減息，將帶動港息和美息一同下跌，緩解港銀加P壓力，最優惠利率如無意外已升至高點。不過，若通脹高企令聯儲局再加息，則P仍有一次加息0.125厘的可能。
林俊泓指出，港美息差目前收窄至1.5厘，已到正常水平，預期港元拆息及後數月將會維持在3厘水平，套息交易也因為美加息臨近完結，交易員避免賺息輸匯價而大為減少，銀行體系總結餘再跌空間有限。至於最優惠利率會否在今年下調，他指過去加息完結至啟動減息大約相隔半年，聯儲局或在年底開始減息，過往最優惠利率要高於港元拆息超過3厘才會開始下調，因此視乎年底1個月港元拆息會否跌至約2厘水平。
此外，金管局總裁余偉文昨日表示，本港銀行對美國地區銀行沒有風險敞口，亦沒有業務聯繫，認為近日美國地區銀行倒閉，對本港銀行體系直接傳導影響極微。不過，他關注事態會否蔓延至商業房地產等市場，進一步影響其他銀行，避險情緒高漲會影響市場氣氛或風險前景，在金融市場傳導下，難免對本港以至環球金融市場也有影響。
資料來源：明報
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2023年3月22日
根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，2023年1月份的經絡按揭息率指數(MMI)，即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報3.44厘，按月升35點子，連升8個月，並創2008年1月後即15年新高。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，部分銀行於去年多次上調H按封頂息率，加上2023年1月份平均一個月銀行同業息(HIBOR)報3.44厘，使H按實際按息長期觸及封頂位，因此MMI亦同步升至15年新高。
曹德明表示，近日美國多家銀行發生倒閉事件，令美國聯儲局墮入兩難局面。現時美國經濟及就業數據強勁，通脹率仍維持6%，與目標2%仍有一段距離，料聯儲局於是次議息會將加息0.25厘，惟須留意會後聲明對於未來取態將着重降低通脹或穩定金融市場，不排除美國加息周期或將提早完結。
另一方面，受季結因素影響，本港市場資金轉趨緊張，拆息亦按月顯著上升，3月份一個月拆息一直維持約3厘或以上水平。曹表示，如聯儲局再加息0.25厘，港美息口差距進一步擴寬，加上拆息回升，本港銀行因應市場風險及自身資金成本，或將跟隨上調最優惠利率(P)，幅度約0.125至0.25厘。而在按息上升及拆息維持高水平的情況下，將進一步推高新造按揭客戶的實際按息水平，曹料MMI上半年將繼續徘徊3厘以上水平。
資料來源：on.cc
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2023年3月22日
多家大銀行早前調整二手樓H按的鎖息上限，至與一手樓睇齊，令二手H按的鎖息，等同於同一銀行P按的利率。過去不少樓按申請人會在選用P按與H按之間猶豫不決，以上的調整，令他們不必再「腦交戰」。
P按比重一度上升至29%
去年1月至9月，新批住宅按揭中，H按所佔比例大致維持在96%至97%；其他為P按、定息按揭等。但去年第四季起，P按比重回升，11月鬥有17%新批按揭為P按，今年1月比重更上升為29%。
P按及H按的比重一升一跌，原因在於去年第四季起，部份銀行調整H按，尤其是二手樓H按的鎖息上限。本地銀行的H按，以拆息(Hibor)為計算基準，例如H+1.5%。而在H以外，又會以最優惠利率(Prime Rate)設定鎖息上下，例如是P-2.25%；計息日以H加或P減比較，以較低者作為當期按揭利率。
拆息曾觸及5厘 H按多升至鎖息
去年第三季以前，一般銀行提供H按的鎖息標準，就等同於同一銀行的P按利率。換言之，選用H按基本上是有贏無輸—當拆息較低時，自然享受「H加」較低的利率，即使拆息偏高，要轉用「P減」的鎖息供樓，也等同銀行的P按利率。此種情況下，市場上絕大多數的樓按，自然會是H按。
但去年第四季，部份銀行調整H按的鎖息機制，令H按鎖息的利率，略高於同一銀行的P按。例如P按利率是P-2.25厘，而同一銀行的H按鎮息是P-2厘。由於正值美國進入加息周期，香港的拆息上升，由去年初一個月拆息約0.2厘，升至年底約5厘，近日才回落至3厘多。所有銀行的H按，都轉以鎖息供樓。而銀行調整H按鎖息的直接結果，便是選用P按立即可以享受較低的還款利率，H按的主要好處，只是「它日拆息回落的話，利率可能較P按為低」。結果在數月間，P按比重大幅回升。
H按比例料「復常」
但現時多家銀行重新調整H按的鎖息安排。以同一銀行的按揭計劃比較，H按「有贏無輸」的情況重現。借款人不必再在現時較低息、H按未來可能較低息之間作出選擇。預期H按的使用比率會再次「復常」，市佔率將恢復至9成以上。
對借款人來說，要留意的是，雖然多家銀行調整了H按的鎖息標準，但不同銀行之間，優惠仍大有不同。作出申請時，宜貨比三家再作出最後決定。
資料來源：hket
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2023年1月17日
市場預期美聯儲進一步放緩加息，人民幣兌美元延續上行趨勢。1月6日至1月13日，人民幣兌美元在岸價按周升1.9%至6.7010；人民幣兌美元離岸價按周升1.7%，至6.7139；人民幣兌美元中間價按周升2.4%，至6.7292。
美匯指數創半年低
美國12月通脹壓力減緩，美聯儲官員鴿派言論強化市場放緩加息憧憬，美匯指數跌至半年新低。首先，美國去年12月CPI通脹如預期下行，市場通脹預期下降。美國去年12月CPI按年增6.5%，增速按月回落0.6個百分點，是連續第6個月放緩。剔除食品和能源價格的核心CPI按年增5.7%，增速按月回落0.3個百分點。近期CPI和PCE通脹率接續下跌，加強市場對今年通脹下行信心。1月密歇根大學消費者信心指數由去年12月的59.7大幅增至1月的64.6，高於市場預期的60.7，為9個月以來最高水平。第二，多位美聯儲官員發言支持下月放緩加息至0.25厘。芝加哥聯儲銀行總裁埃文斯表示，經濟數據可能支持美聯儲在下次會議上提高政策利率0.25厘。波士頓聯儲銀行總裁科林斯表示，他支持在下次會議加息0.25厘。費城聯儲銀行總裁哈克亦表示，現時接近本輪加息周期終點，支持美聯儲在往後議息會議中加息0.25厘。最新芝商所FedWatch工具數據顯示，市場普遍預期美聯儲會在2023年2月議息會議中放緩加息至0.25厘，3月再加息0.25厘後，本輪加息周期便會完結。美匯指數按周跌1.6%，至102.204，為2022年6月6日以來新低。
內地擬助房企改善負債
內地方面，去年12月整體金融數據仍受短期疫情衝擊，但隨著內地密集出台房地產支持政策，以及放寬防疫政策，提振市場信心。首先，去年12月內地金融數據偏弱，但企業中長期信貸明顯回暖。12月新增社融1.31萬億元，按年少增1.05萬億元。2月金融機構新增貸款1.4萬億元人民幣，按年多增2665億元。隨著疫情第一波衝擊逐步減退，在消費及地產融資帶動下，居民貸款有望迎來進一步修復，疊加央行在近期的信貸工作座談會中強調今年信貸投放節奏要適度靠前發力，預期2023年第一季整體信貸數據有望持續改善。另外，內地計劃推出改善房企資產負債表方案。內地金融部門正起草《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》，合理延長房地產貸款集中度管理制度過渡期。金融部門將加快新增1500億元保交樓專項借款投放、設立2000億元保交樓貸款支持計劃。另外報道亦指，內地金融部門將推出金融支持住房租賃市場發展相關文件，並設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部份城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。
美國通脹回落已成共識，市場憧憬加息周期快將完結，美匯指數已從去年9月高位回落10.9%。內地經濟仍受短期疫情衝擊拖累，但隨著疫情防控措施持續改善及各項穩增長政策落地見效，預料疫情高峰期後經濟回穩向上跡象將會更加明顯，因而維持2023年第一季美元兌人民幣匯率將圍繞7算雙向波動預期。
資料來源：頭條日報
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