美國加息｜新造按揭息口達3.625厘創15年高　每月供款額增351元

2023年7月27日

美國宣布加息0.25厘，滙豐（0005）今日﹙27日﹚中午隨即宣布，上調港元最優惠利率（P）0.125厘至5.875厘。以500萬元貸款額計算，每月供款將上升約1.6%至22,803元。有分析認為，大部份香港業主還款能力穩健，料加息對業主衝擊有限，不過部分中小型單位的上車買家或不能通過銀行壓力測試，短期內令樓價受壓。

目前大型銀行按揭計劃主要為H+1.3厘，並設有最優惠利率（P）減2.25厘的鎖息上限。以加息前的（P）5.75厘計算，鎖息上限為3.5厘，而加息後鎖息上限將調升至3.625厘，即加息約0.125厘。

以500萬元貸款額計算，分30年供款計，每月供款由22,452元，上升至22,803元，增加351元或約1.6%。至於計及壓力測試，加息前月入要求為47,316元，加息後月入要求將調升至47,971元，增加655元或1.4%。

香港業主還款能力穩健　料衝擊有限

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，滙豐銀行宣布跟隨加息，由7月28日開始，該行最優惠利率（P）將由5.75厘上調0.125厘至5.875厘，創自2008年1月（6厘）後即15年半新高，而滙豐銀行自2022年9月開始共加息5次，累計達0.875厘。

曹德明認為，是次滙豐銀行加息幅度輕微，新造Ｈ按計劃的封頂息率雖增至3.625厘，對比經絡按揭逾32年的平均按揭息率指數（MMI）4.86厘，現時息率屬正常水平。而市場對相關消息早有心理準備，大部份香港業主的還款能力穩健，置業時須接受壓力測試，防守力強，是次加息對業主的影響及衝擊亦有限，惟有意置業人士仍要留意息口走勢及市場環境變化，衡量自身負擔能力才入市。

第三季料現「一手穩二手軟」格局

至於美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，聯儲局議息後未有明確表示加息周期是否已經完結，息口走勢仍然難以預測，不排除至少再加一次息，為樓市添上變數。加上目前本港經濟復甦步伐較預期慢，股市波動，而且多個新盤應市，料仍以吸引價搶購買力，相信第三季出現「一手穩二手軟」的格局。

資料來源：HK01

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息魔襲樓奴！　供樓利息飆逾1.2倍　貸款額500萬一年畀多9萬蚊息

2023年5月26日

本港自2022年9月起的加息周期以來，已累積四度「加P」，幅度達0.75厘，若以一年半前市場仍處於低息環境時作比較，市民供樓利息負擔大幅增加1.26倍。以貸款額100萬元計算，原先在低息環境時，實際息率低至1.44厘（H+1.3%），每月利息開支僅1,200元。不過目前P已升至5.75%，目前實際息率已升至封頂位，高達3.25%，每月利息開支飆升至2,709元，增幅高達1.26倍。若以貸款額500萬元計，全年計利息開支將由7.2萬元，增至16.25萬元，大幅增加9.05萬元。

去年初低息環境　 實際息率僅1.44%

資料顯示，以貸款額100萬元計算，假設還款期為30年，採用H按Plan（H+1.3%），封頂息口為（P-5%）。在2022年1月初時，由於當時市場依然處於低息環境，當時香港銀行同業拆息（HIBOR）低至0.14%，反映當時實際息率僅1.44%，以貸款額100萬元計，每月利息開支僅1,200元。

不過在2022年9月23日香港銀行正式「加P」調高最優惠利率前，香港銀行同業拆息（HIBOR）已不斷抽升至超過2厘水平，因此上述原先採用H按Plan（H+1.3%）的人士，其實際利率已升至封頂息率2.5%（P-2.5%），當時其每月利息開支已升至2,084元，較低息環境時高出約74%，開始感受息魔威力。

4度加P令封頂息抽升　 實際息率逾3厘

及後香港銀行正式「加P」調高最優惠利率，由5%增加至5.75%，四度「加P」合共0.75%，直接導致封頂息率（P-2.5%）進一步攀升，由2.5%增升至3.25%。以貸款額100萬元計，每月利息開支最終升至2,709元，較低息環境時大幅上升1.26倍。

資料來源：HK01

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渣打上調H按「封頂息」　經絡：每月供款及壓測要求驟增

2022年11月21日

渣打上調一二手物業的拆息按揭計劃（H按）鎖息上限，由P減2.5厘加至P減2.25厘，以該行P為5.625厘計算，實際鎖息調高至3.375厘。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，回顧今年9月香港加息（最優惠利率P）前兩個月，多間銀行早已先後調升Ｈ按鎖息上限作為銀行加P的前奏。由於美國年內多次加息，市場亦料下月美聯儲加息0.5厘，港美息差將進一步擴闊。

今日香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）報3.65厘，已連續21個工作日維持3厘以上水平，相信HIBOR短時間內將挑戰4厘水平。另外，銀行體系結餘反覆回落至約967億元，香港息口及銀行資金成本壓力驟增，香港按揭證券有限公司於日前已第八度上調定按計劃的息率，曹德明料，香港銀行將於下月再次上調P，幅度約0.25厘。因此銀行為確保利潤及因應資金成本而再度上調H按鎖息上限，並為利率上升再作準備，預期或有其他銀行跟隨。

上調H按「封頂息」　月供增680餘元
若以貸款額500萬元，供款30年為例，調整前，Ｈ按封頂息率為P-2.5%＝3.125%（P=5.625%），每月供款為21,419元，壓力測試要求為45,374元。調整後，Ｈ按封頂息率為P-2.25%＝3.375%（P=5.625%），每月供款將增686元或3.2%，至22,105元，壓力測試要求將增1,290元或2.8%，至46,664元。

曹德明續指，銀行增加H按封頂息率將影響新造客戶的壓力測試要求，入息要求亦相應提升，但金管局早前將壓力測試要求下調1厘，相信增加H按封頂息率0.25厘對新造客戶影響有限。雖然仍有大部份銀行暫未調升H按封頂息率，惟進入加息周期，建議打算置業人士「貨比三家」，於加息前把握機會揀選最合適的銀行，同時亦要根據自身負擔能力，量力而為入市。

至於星之谷行政總裁莊錦輝亦表示，拆息上升加大銀行的資金成本，惟H按按揭利率仍受到封頂息所限，港銀按揭業務利潤微薄，銀行需要因應實際情況主動出擊，估計其他銀行會陸續跟隨，但未必是即時，幅度也未必跟足。另外，他亦預期本地銀行將繼續漸進上調最優惠利率（P）。

他預期，過往大部分銀行保持相同定價的按息政策或不復再，銀行之間傾向視乎自身營運及風險策略而制定不同按息部署以確保利潤，因此，置業人士申請按揭時需要貨比三家，選擇最低息和最高回贈的銀行。上車或轉按人士需要趁其他銀行未調整按息政策，盡早提交按揭申請表鎖定較平的息口。

資料來源：HK01
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