一站式中小企融資平台
一站式中小企融資平台
2023年10月20日
美國9月通脹跌幅未如預期，市場預期聯儲局11月仍會加息一次。不過，美國10年期國債息最新破5厘，聯儲局主席鮑威爾放鴿，稱同意債息上升有助於進一步收緊金融狀況，在一定程度上可能會降低進一步加息的必要性。
鮑威爾在周四紐約演講發言中表示，最近幾個月的數據顯示，聯儲局在實現保持通脹穩定和強勁就業這兩個目標方面正在取得進展。
鮑威爾的發言與聯儲局其他官員密切呼應，後者表示，準備在下次議息會議上保持短期利率不變，這在一定程度上是因為過去一個月美國國債長期利率的上升可能會放緩經濟，如果借貸成本保持高位，實際上便等同於加息。
鮑威爾表示，將繼續關注這些事態發展，因為金融狀況的持續變化可能會對貨幣政策的路徑產生影響。關於是否再次加息以及把利率在當前水平附近維持多長時間的決定，將取決於未來的數據、不斷變化的前景以及風險平衡。
資料來源：HK01
原文鏈結：Link
2023年7月27日
美國宣布加息0.25厘，滙豐（0005）今日﹙27日﹚中午隨即宣布，上調港元最優惠利率（P）0.125厘至5.875厘。以500萬元貸款額計算，每月供款將上升約1.6%至22,803元。有分析認為，大部份香港業主還款能力穩健，料加息對業主衝擊有限，不過部分中小型單位的上車買家或不能通過銀行壓力測試，短期內令樓價受壓。
目前大型銀行按揭計劃主要為H+1.3厘，並設有最優惠利率（P）減2.25厘的鎖息上限。以加息前的（P）5.75厘計算，鎖息上限為3.5厘，而加息後鎖息上限將調升至3.625厘，即加息約0.125厘。
以500萬元貸款額計算，分30年供款計，每月供款由22,452元，上升至22,803元，增加351元或約1.6%。至於計及壓力測試，加息前月入要求為47,316元，加息後月入要求將調升至47,971元，增加655元或1.4%。
香港業主還款能力穩健 料衝擊有限
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，滙豐銀行宣布跟隨加息，由7月28日開始，該行最優惠利率（P）將由5.75厘上調0.125厘至5.875厘，創自2008年1月（6厘）後即15年半新高，而滙豐銀行自2022年9月開始共加息5次，累計達0.875厘。
曹德明認為，是次滙豐銀行加息幅度輕微，新造Ｈ按計劃的封頂息率雖增至3.625厘，對比經絡按揭逾32年的平均按揭息率指數（MMI）4.86厘，現時息率屬正常水平。而市場對相關消息早有心理準備，大部份香港業主的還款能力穩健，置業時須接受壓力測試，防守力強，是次加息對業主的影響及衝擊亦有限，惟有意置業人士仍要留意息口走勢及市場環境變化，衡量自身負擔能力才入市。
第三季料現「一手穩二手軟」格局
至於美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，聯儲局議息後未有明確表示加息周期是否已經完結，息口走勢仍然難以預測，不排除至少再加一次息，為樓市添上變數。加上目前本港經濟復甦步伐較預期慢，股市波動，而且多個新盤應市，料仍以吸引價搶購買力，相信第三季出現「一手穩二手軟」的格局。
資料來源：HK01
原文鏈結：Link
2023年7月5日
美國加息周期未完？香港銀行會否再調高最優惠利率（P息）？供樓按揭利率未見頂？經絡按揭轉介認為，市況未明朗化，料全年新取用按揭出現負增長，現樓按揭按年跌一成，樓花按揭跌六成及挑戰歷年新低。不過，經絡預計港P年內或見頂，按息水平維持3.5厘至3.75厘。
香港樓市走勢2023：上半年一度出現「小陽春」
去年本港樓價大幅回調，成交急挫樓市冰封。年初港府撤銷防疫措施及恢復通關後，樓市一度出現「小陽春」，交投回穩之餘，香港樓價更連升４月。惟次季樓市再度轉趨冷靜，交投出現膠著狀態，樓價亦連升４月後轉跌，首5個月升幅收窄至4.87%。
另外，美國聯邦儲備局於年內3度加息，香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）亦一直上揚，息口高企加上市況未明朗化，市民入市意欲受阻，連帶影響下，按揭市場交投亦逐漸放緩。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明從以下方向概括2023年上半年的樓按市場。
投資氣氛審慎、樓按市場再度放緩
今年次季復甦步伐逐漸減弱，加上美國連番加息下，港股及樓市交投齊減，投資氣氛受影響，市民入市意慾亦轉趨保守。樓市交投放緩，按揭宗數亦相應回落，根據土地註冊處及經絡按揭轉介研究部資料顯示，今年首半年現樓按揭宗數錄得40,440宗，創近3年的首半年新低；首半年樓花按揭宗數則錄得669宗，創近17年的首半年新低。
另外，根據金管局資料顯示，今年首5個月新取用按揭宗數及金額為19,993宗及937.79億元，按年同期分別減少5,662宗（22.1%）及296.48億元（24%），金額創近7年的首5月新低，宗數更創自1997年有記錄以來（27年）的首5月新低。
美國加息3次、港銀加息1次：HIBOR創近16年新高
去年美聯儲啟動加息周期，並於今年2月、3月及５月份各加息0.25厘。香港方面，本港銀行於今年5月份上調一次最優惠利率(P) 0.125厘。而港美息口差距擴寬，金管局今年８度接錢，銀行結餘進一步下降至約449億港元，一個月HIBOR亦升勢凌厲，今年6月份曾升破5.1厘創近16年新高。受HIBOR高企及銀行加Ｐ的影響，現時一般新造按揭客戶的按息水平已進一步升至3.5厘水平。
銀行按揭競爭白熱化、現金回贈屢創新高
上半年按揭數字未如理想，銀行為爭取按揭業務，相繼推出各項優惠吸客，當中現金回贈更不斷上調，由2020年11月份有記錄的最低位0.8%，一直攀升至現時2.8%，創自2007年經絡按揭有記錄以來即逾16年的新高。
一手新盤主導市場、新批一手按揭佔比創逾9年新高
今年次季市場聚焦一手新盤，多個大型新盤銷情理想，同時帶動一手按揭佔比上升，根據金管局資料顯示，今年５月份新批出按揭宗數為8,591宗，當中一手按揭佔2,363宗，佔整體新批出按揭比例的27.5%，創逾９年（111個月）的佔比新高。而受「林鄭PLAN」及「波叔PLAN」影響，一手新盤買家傾向選用建期付款，並以較少的首期及高成數按揭上車。
6個樓按市場預測
根據香港按揭證券有限公司資料顯示，今年5月份新批出按揭保險計劃貸款宗數為3,791宗，當中31%為一手按揭，佔比連升2個月，創近4年（46個月）新高。
除了回顧上半年市況外，經絡對下半年樓按市場前瞻更作出了6個預測，如下：
香港樓市走勢預測（1）港P年內或見頂：按息水平維持3.5厘至3.75厘
今年6月份美聯儲雖然宣布暫停加息，不過美國通脹率與目標2％仍有一段距離，加上美國就業增長強勁，失業率仍保持低位，料聯儲局年內將再加息2次以降低通脹，港美息口差距或將進一步擴寬，HIBOR將繼續徘徊5厘左右的高水平，銀行因邊際利潤進一步下降，會根據自身資金成本及公司策略，年內有機會追加最優惠利率（P），預計幅度約0.125厘至0.25厘，幅度跟力度仍然溫和，其後本港加息周期或見頂，下半年本港實際按息水平將維持於3.5厘至3.75厘。
香港樓市走勢預測（2）料全年新取用按揭出現負增長
受樓市交投放緩及息口高企等因素影響，按揭市場於下半年將繼續受壓，料新取用按揭將出現負增長，全年宗數及金額料只有約55,000宗及2,700億元，比去年全年62,984宗及3,041.33億元回落約一成。
香港樓市走勢預測（3）全年現樓按揭按年跌一成
上半年二手成交疲弱，整體按揭表現亦受影響，寄望政府擬放寬按揭成數為樓按市場帶來提振作用，使下半年現樓按揭止跌後回穩，料全年現樓按揭約75,000宗，比去年全年83,421宗下跌約一成。
香港樓市走勢預測（4）樓花按揭跌六成及挑戰歷年新低
樓花按揭方面，雖然次季一手市場氣氛熾熱且有追落後，但根據經絡按揭轉介研究部內部統計，今年已推售的大型樓花新盤中，平均選用建期的買家高達八成，因有關宗數將會滯後並反映於現樓按揭宗數中，預計全年樓花按揭宗數只有約1,500宗，比去年全年4,050宗大跌約六成，並挑戰歷年新低。
香港樓市走勢預測（5）大型銀行續以現金回贈吸客
由於整體樓按市場放緩，銀行於下半年將繼續追趕全年按揭業務，並會推出多元化的按揭產品吸客。上半年多家大型銀行以高現金回贈搶佔按揭市場，使其按揭市佔率亦顯著上升，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年6月份四大銀行現樓市佔率達79.1%，創2年半（30個月）的新高。而大型銀行存款基礎較中小型銀行多，踏入下半年大型銀行將繼續以高現金回贈方案爭取按揭生意，料四大銀行的市佔率仍有上升空間，或挑戰2020年12月81.4%即有紀錄的高位。
香港樓市走勢預測（6）憧憬換樓鍊啟動
自去年「波叔PLAN」放寬按揭保險計劃的樓價上限，1,000萬元以上的物業交投有所上升。「波叔PLAN」推出後一年，透過經絡按揭轉介新申請按揭的客戶當中，購買樓價1,000至1,920萬元物業佔比達15.7%，當中近3成半（34.6%）客戶選用按揭保險計劃，反映「波叔PLAN」能協助鐘情千萬元或以上物業的置業人士以較低的首期上車，促進換樓市場的交投。
1,000萬至2,000萬元物業按揭佔比挑戰兩成關口
展望下半年，憧憬政府進一步放寬按揭成數能有效協助市民換樓，讓換樓市場進一步釋放，近日已有發展商提早部署銷售策略，新盤將以兩至三房單位為主，以主打換樓客，料中上價物業將備受追捧，屆時樓價1,000至2,000萬元的中上價物業按揭表現或更上一層樓，按揭佔比有機會挑戰兩成關口。
資料來源：香港財經時報
原文鏈結：Link
2023年6月7日
滙豐環球研究發表報告，對本港地產股維持正面看法。該行指出新樓銷售正逐步改善，認為最近市場將樓市疲弱情況誇大，相信樓市將會逐步恢復，惟預料不會出現「V」型反彈。該行預期今年樓價升8%，明年升4%。
該行指出近期地產股走勢較弱，主要反映港元同業拆息（Hibor）飆升，及二手成交量放緩。惟認為這屬過份憂慮，並預料將有更多正面因素出台，支持樓市復蘇。
對於財政司司長陳茂波於周一（5日）指出，擬考慮進一步放寬首次置業買家的按揭成數。滙豐研究認為銀行亦支持樓市，個別銀行向申請按揭的業主提供3%現金回贈，比率為16年以來最高，以爭取按揭業務。同時滙豐環球研究亦預期聯儲局會在今年6月結束本輪加息周期，亦利好對息口敏感的地產股。
該行更指出目前有6大因素利好樓市，分別為地產商減價致一手銷售改善，租金恢復增長，銀行支持的立場促進貸款業務，地產下跌有助改善地產商中綫盈利前景，更良好的政策環境，以及跨境活動復常預料下半年經濟回復強勢。
看好新地及嘉里
該行最看好住宅市場，其後依次為零售及寫字樓，主因是地產開發的風險回報平衡已改善，零售業則基於盈利恢復而進行重估周期。不過在租賃需求及供應增加下，對寫字樓看法較審慎。
該行對本地地產股維持正面看法，偏好新地（0016）及嘉里建設（0683），並予兩者「買入」評級，目標價分別為122.6元及24.4元。
資料來源：HK01
原文鏈結：Link
2023年5月26日
本港自2022年9月起的加息周期以來，已累積四度「加P」，幅度達0.75厘，若以一年半前市場仍處於低息環境時作比較，市民供樓利息負擔大幅增加1.26倍。以貸款額100萬元計算，原先在低息環境時，實際息率低至1.44厘（H+1.3%），每月利息開支僅1,200元。不過目前P已升至5.75%，目前實際息率已升至封頂位，高達3.25%，每月利息開支飆升至2,709元，增幅高達1.26倍。若以貸款額500萬元計，全年計利息開支將由7.2萬元，增至16.25萬元，大幅增加9.05萬元。
去年初低息環境 實際息率僅1.44%
資料顯示，以貸款額100萬元計算，假設還款期為30年，採用H按Plan（H+1.3%），封頂息口為（P-5%）。在2022年1月初時，由於當時市場依然處於低息環境，當時香港銀行同業拆息（HIBOR）低至0.14%，反映當時實際息率僅1.44%，以貸款額100萬元計，每月利息開支僅1,200元。
不過在2022年9月23日香港銀行正式「加P」調高最優惠利率前，香港銀行同業拆息（HIBOR）已不斷抽升至超過2厘水平，因此上述原先採用H按Plan（H+1.3%）的人士，其實際利率已升至封頂息率2.5%（P-2.5%），當時其每月利息開支已升至2,084元，較低息環境時高出約74%，開始感受息魔威力。
4度加P令封頂息抽升 實際息率逾3厘
及後香港銀行正式「加P」調高最優惠利率，由5%增加至5.75%，四度「加P」合共0.75%，直接導致封頂息率（P-2.5%）進一步攀升，由2.5%增升至3.25%。以貸款額100萬元計，每月利息開支最終升至2,709元，較低息環境時大幅上升1.26倍。
資料來源：HK01
原文鏈結：Link