聯儲如期加息 五大港銀P加1/8厘 美匯轉弱息差收窄 套息沽港元壓力料減

2023年5月5日

【明報專訊】聯儲局一如市場預期加息0.25厘後，匯豐昨率先公布將港元最優惠利率（P），上調0.125厘至5.75厘，其他大型港銀跟隨，是今年1月和3月未有跟隨聯儲局加息後，首度恢復加息，不過加幅低於此前去年11月和12月的0.25厘。聯儲局對加息取態「轉鴿」，分析指美國加息周期已完結，隨着聯儲局或在下半年開始釋放減息信號，將拉動港息與美息回落，預期最優惠利率大致見頂，今年能否掉頭減P則視乎港元拆息稍後回落速度。

匯豐同步公布上調港元活期存息0.125厘至0.75厘，自今日（5日）起生效。匯豐香港區行政總裁林慧虹表示，不穩定的環球形勢下，市場預期利率走勢仍然波動，會繼續密切留意外圍環境的變化，有需要時調整利率水平。中銀香港（2388）、渣打、恒生（0011）和東亞（0023）昨日均宣布，上調港元最優惠利率和港元活期存息0.125厘。

金管局再接47億沽盤 結餘降至445億

港元拆息昨日全線上升，作為按息定價基準的1個月拆息，昨升7.52點子（1厘等於100點子）至3.629厘，連升11日至1月初以來新高，與美元同期拆息息差約1.465厘，已較今年2月的15年高位收窄約1厘（見圖）。金管局在昨晨紐約交易時段承接46.71億元沽盤，結算後港元銀行體系總結餘將降至445.27億元，今輪加息周期金管局累計承接2936.22億元港元沽盤。

上海商業銀行研究部主管林俊泓表示，銀行體系總結餘跌穿500億元推動拆息較快上升，大行或是為應付未來數月港元拆息上升而加P。不過，近月美國出現銀行危機，隨着借貸成本高企，預期市場將出現更多壓力點，因此認為美國加息周期已完結。當經濟問題浮現，聯儲局下半年開始預示減息，將帶動港息和美息一同下跌，緩解港銀加P壓力，最優惠利率如無意外已升至高點。不過，若通脹高企令聯儲局再加息，則P仍有一次加息0.125厘的可能。

林俊泓指出，港美息差目前收窄至1.5厘，已到正常水平，預期港元拆息及後數月將會維持在3厘水平，套息交易也因為美加息臨近完結，交易員避免賺息輸匯價而大為減少，銀行體系總結餘再跌空間有限。至於最優惠利率會否在今年下調，他指過去加息完結至啟動減息大約相隔半年，聯儲局或在年底開始減息，過往最優惠利率要高於港元拆息超過3厘才會開始下調，因此視乎年底1個月港元拆息會否跌至約2厘水平。

此外，金管局總裁余偉文昨日表示，本港銀行對美國地區銀行沒有風險敞口，亦沒有業務聯繫，認為近日美國地區銀行倒閉，對本港銀行體系直接傳導影響極微。不過，他關注事態會否蔓延至商業房地產等市場，進一步影響其他銀行，避險情緒高漲會影響市場氣氛或風險前景，在金融市場傳導下，難免對本港以至環球金融市場也有影響。

資料來源：明報
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樓市走勢｜市場氣氛向好 十大屋苑本周末成交重回雙位數 料下月更旺

2023年4月2日

中原地產十大屋苑本周末錄得10宗成交，重上雙位數水平，較上周末增加4宗或66.7%，當中太古城、康怡花園及美孚新邨各錄2宗成交，最為活躍，而零成交屋苑收窄至3個。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，歐美銀行危機已淡化，近日股市回升，香港亦沒有跟隨美國加息，料息口見頂，市場氣氛好轉，近期多個新盤熱賣，本周末一手市場亦錄得近300宗成交，反映買家信心恢復，二手交投亦受帶動，相信本月樓市會比上月更旺。

太古城上周末零成交 本周錄2宗

港島區方面，中原地產太古城區資深區域營業董事趙鴻運表示，太古城本周末錄得2宗成交，較上周末零成交回升。其中景天閣中層G室易手，單位實用面積589方呎，採兩房間隔，向正北望池園景，原先開價1,150萬元，累減50萬元，獲用家以1,100萬元承接，折合實用呎價18,676元。原業主於1998年底以370萬元購入，持貨逾24年，帳面獲利730萬元，升值近2倍。

此外，中原地產港島西南區副區域營業經理盧鏡豪表示，海怡半島本周末錄得1宗高價兩房成交，單位為33座高層C室，實用面積543方呎，成交價926萬元，為屋苑兩房單位約半年來，造價首度突破900萬元，折合實用呎價17,053元。

美孚新邨實呎微升至1.2萬水平

九龍區方面，中原地產西九龍美孚萬事達第三分行分區營業經理馮健平表示，美孚新邨本周末錄得2宗成交，按周增1倍，平均實用呎價亦上揚約1.9%至12,228元水平。周末成交包括6期蘭秀道27號中層D室，實用面積717方呎，成交價870萬元，折合實用呎價12,134元。另外，5期蘭秀道中層A室，實用面積672方呎，最新以828萬元易手，折合實用呎價12,321元。

新界區二手氣氛回落

至於新界區，中原地產沙田第一城分行區域營業董事黎宗文表示，近期新盤市場多盤齊發，吸走大量購買力，加上二手業主叫價上升，亦有部分市民於復活節長假前夕出發外遊，令二手氣氛回落。其中沙田第一城本周末錄得1宗成交，按周跌50%，該成交單位為51座低層B室，實用面積284方呎，兩房間隔，以469萬元沽出，實用呎價16,514元。

另外，中原地產天水圍副區域營業董事伍耀祖表示，嘉湖山莊本周末錄得1宗成交，平均實用呎價按周回落約1%。新成交為翠湖居2座中層F室，實用面積449方呎，採兩房間隔，以458萬元沽出，實用呎價10,200元。原業主於2015年1月以300萬元購入，持貨8年，帳面獲利158萬元，升值53%。

資料來源：am370
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樓市分析｜調低首置印花稅滿月！全新盤1008萬以下交投佔

2023年3月22日

自上月22日財政預算案針對樓價1,008萬元以下物業調低首置印花稅，措施迄今已實施一個月，近期多個新盤大收旺場，估計已有逾千名買家受惠買樓慳稅。

中原地產翻查一手成交紀錄冊發現，在最新的從價印花稅政策支持下，樓價1,000萬元內的細價新盤備受追捧。3月迄今，發展商售出約1,335個單位中，就有約1,180宗屬樓價低於1,008萬元的細價樓，比例高達88%，該批單位樓價總值逾75億元。相比2月份一手市場錄得約906宗成交，樓價1,008萬元的成交只有568宗或63%。

3月份成交量最多的細價新盤，包括新鴻基地產(016)屯門NOVO LAND第2B期、會德豐地產藍田KOKO ROSSO，以及星星地產元朗雨後，本月迄今累售約967伙，樓價1,008萬元以下的成交佔約962宗，意味高達99.5%的買家均受惠新印花稅措施。

100元印花稅成交未開齋

在新措施下，若物業價值不超過300萬元，首置印花稅只是100元，隨時「平過睇場戲」。不過，由於現時新盤入場費至少300萬元，故暫時未見有新盤買家，真正能享受到100元最低印花稅的滋味。

過去幾年新冠肺炎疫情影響下，發展商累積一定的清貨壓力，新盤開價克制，多採取先求量後求價策略，有新盤更以「放血價」賣樓，價錢比上一期賣平近兩成。樓價賣平，加上受惠預算案調減印花稅，買家入市可慳多數萬元，即時刺激一手樓銷情，特別是1,000萬元以下的細價剛需盤。

美國聯儲局議息前夕，一眾發展商繼續密集式推售新盤，除上述3個樓盤外，長江實業集團(1113)及新地合作的屯門飛揚2期，以及華懋集團及港鐵(066)合作的何文田站瑜一第1B期亦接力登場，將於本周六(25日)以「晒冷式」開售合共579伙，勢再推高本月新盤成交量。

陳永傑：本月一手成交勢衝2000宗

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，由於未計飛揚第2期及瑜一第1B期，3月迄今一手市場已錄得逾1,300宗成交，計及其他餘貨盤，加上會德豐地產的藍田KOKO HILLS壓軸一期KOKO MARE最快明天(23日)開價，提供444伙，亦有機會趕及月內推售，因此估計今個月整體一手成交量有機會衝上2,000宗水平。

他稱，新一份財政預算案上月放寬首次置業者印花稅稅階，為10多年來首次；其中100元印花稅階梯，由樓價200萬元擴闊至300萬元，而樓價1,008萬元或以下物業亦可獲減印花稅，並涵蓋非住宅物業，料將有3.7萬名買家受惠。

資料來源：am370
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經絡按揭息率指數連升8個月　創15年新高

2023年3月22日

根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，2023年1月份的經絡按揭息率指數(MMI)，即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報3.44厘，按月升35點子，連升8個月，並創2008年1月後即15年新高。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，部分銀行於去年多次上調H按封頂息率，加上2023年1月份平均一個月銀行同業息(HIBOR)報3.44厘，使H按實際按息長期觸及封頂位，因此MMI亦同步升至15年新高。

曹德明表示，近日美國多家銀行發生倒閉事件，令美國聯儲局墮入兩難局面。現時美國經濟及就業數據強勁，通脹率仍維持6%，與目標2%仍有一段距離，料聯儲局於是次議息會將加息0.25厘，惟須留意會後聲明對於未來取態將着重降低通脹或穩定金融市場，不排除美國加息周期或將提早完結。

另一方面，受季結因素影響，本港市場資金轉趨緊張，拆息亦按月顯著上升，3月份一個月拆息一直維持約3厘或以上水平。曹表示，如聯儲局再加息0.25厘，港美息口差距進一步擴寬，加上拆息回升，本港銀行因應市場風險及自身資金成本，或將跟隨上調最優惠利率(P)，幅度約0.125至0.25厘。而在按息上升及拆息維持高水平的情況下，將進一步推高新造按揭客戶的實際按息水平，曹料MMI上半年將繼續徘徊3厘以上水平。

資料來源：on.cc
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【加息見頂？】H按有贏無輸 料再成絕對主導

2023年3月22日

多家大銀行早前調整二手樓H按的鎖息上限，至與一手樓睇齊，令二手H按的鎖息，等同於同一銀行P按的利率。過去不少樓按申請人會在選用P按與H按之間猶豫不決，以上的調整，令他們不必再「腦交戰」。

P按比重一度上升至29%

去年1月至9月，新批住宅按揭中，H按所佔比例大致維持在96%至97%；其他為P按、定息按揭等。但去年第四季起，P按比重回升，11月鬥有17%新批按揭為P按，今年1月比重更上升為29%。

P按及H按的比重一升一跌，原因在於去年第四季起，部份銀行調整H按，尤其是二手樓H按的鎖息上限。本地銀行的H按，以拆息(Hibor)為計算基準，例如H+1.5%。而在H以外，又會以最優惠利率(Prime Rate)設定鎖息上下，例如是P-2.25%；計息日以H加或P減比較，以較低者作為當期按揭利率。

拆息曾觸及5厘  H按多升至鎖息

去年第三季以前，一般銀行提供H按的鎖息標準，就等同於同一銀行的P按利率。換言之，選用H按基本上是有贏無輸—當拆息較低時，自然享受「H加」較低的利率，即使拆息偏高，要轉用「P減」的鎖息供樓，也等同銀行的P按利率。此種情況下，市場上絕大多數的樓按，自然會是H按。

但去年第四季，部份銀行調整H按的鎖息機制，令H按鎖息的利率，略高於同一銀行的P按。例如P按利率是P-2.25厘，而同一銀行的H按鎮息是P-2厘。由於正值美國進入加息周期，香港的拆息上升，由去年初一個月拆息約0.2厘，升至年底約5厘，近日才回落至3厘多。所有銀行的H按，都轉以鎖息供樓。而銀行調整H按鎖息的直接結果，便是選用P按立即可以享受較低的還款利率，H按的主要好處，只是「它日拆息回落的話，利率可能較P按為低」。結果在數月間，P按比重大幅回升。

H按比例料「復常」

但現時多家銀行重新調整H按的鎖息安排。以同一銀行的按揭計劃比較，H按「有贏無輸」的情況重現。借款人不必再在現時較低息、H按未來可能較低息之間作出選擇。預期H按的使用比率會再次「復常」，市佔率將恢復至9成以上。

對借款人來說，要留意的是，雖然多家銀行調整了H按的鎖息標準，但不同銀行之間，優惠仍大有不同。作出申請時，宜貨比三家再作出最後決定。

資料來源：hket
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星展料今年香港貸款數字中單位數增長

2023年3月14日

星展香港董事總經理兼企業及機構銀行總監林永德表示，中港通關之後，不僅增加中小企發展信心，亦看到貸款需求增加，惟數據並不明顯，仍需要時間恢復。冀今年香港貸款數字可實現中單位數增長。

林永德又指，隨著更多人來港消費，經濟逐步復甦，惟回彈到巔峰時期，還需一定時間。他續指，數碼化在疫情期間發展迅速，中小企可以把握數碼化機會，並通過星展在亞洲網路及數碼化的能力，開闊環球市場。

香港中小企業總商會常務副會長鄭蕾表示，香港中小企佔所有註冊企業的98%，是香港經濟的重要支柱，有信心中小企2023年在持續發展概念中，重新出發。

星展銀行旗下中小企社群平台 DBS BusinessClass將於3月16至18日舉辦《Reborn Exhibition:中小企數碼轉新——We are Back! 》展覽。將透道數碼藝術（Digital arts)以全像投影 （Hologram）的方式，呈現6間受疫情打擊、來自不同行業的本地中小企奮鬥故事。

資料來源：星島頭條
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財政預算案｜中小企融資擔保計劃延至明年3月底　加碼支持旅遊業

2023年2月22日

財政司司長陳茂波表示，政府多年來不斷優化「中小企融資擔保計劃」，以切合中小企業在經濟下行期間的融資需要。相關計劃至2022年年底已批出超過2,300億元貸款，惠及超過5.3萬家企業。

香港今年經濟將逐步回升，商業融資可望逐漸回復由市場調節。但在復蘇的路上，中小企業需時鞏固實力，因此政府決定將「中小企融資擔保計劃」下各項擔保產品，包括「八成信貸擔保產品」、「九成信貸擔保產品」及「百分百擔保特惠貸款」的申請期限由今年6月底延長至明年3月底，給予中小企業更多調節空間。

為支援跨境客運及旅遊業，參考上述的「中小企融資擔保計劃」，政府會推出新計劃，向合資格客運營辦商和持牌旅行代理商提供百分百貸款擔保，預計一共會涉及約27億元的貸款擔保額，並有望於今年四月內推出，計劃詳情稍後公布。

政府亦會把原來在今年3月底完結的「旅行社鼓勵計劃」延長三個月，幫助業界盡快復原。此外，政府會向「旅行社資訊科技發展配對基金計劃」注資3,000萬元，鼓勵業界利用科技升級轉型。

資料來源：HK01
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南商經濟研究處 – 美通脹回落料緩加息｜南商人民幣分析

2023年1月17日

市場預期美聯儲進一步放緩加息，人民幣兌美元延續上行趨勢。1月6日至1月13日，人民幣兌美元在岸價按周升1.9%至6.7010；人民幣兌美元離岸價按周升1.7%，至6.7139；人民幣兌美元中間價按周升2.4%，至6.7292。

美匯指數創半年低

美國12月通脹壓力減緩，美聯儲官員鴿派言論強化市場放緩加息憧憬，美匯指數跌至半年新低。首先，美國去年12月CPI通脹如預期下行，市場通脹預期下降。美國去年12月CPI按年增6.5%，增速按月回落0.6個百分點，是連續第6個月放緩。剔除食品和能源價格的核心CPI按年增5.7%，增速按月回落0.3個百分點。近期CPI和PCE通脹率接續下跌，加強市場對今年通脹下行信心。1月密歇根大學消費者信心指數由去年12月的59.7大幅增至1月的64.6，高於市場預期的60.7，為9個月以來最高水平。第二，多位美聯儲官員發言支持下月放緩加息至0.25厘。芝加哥聯儲銀行總裁埃文斯表示，經濟數據可能支持美聯儲在下次會議上提高政策利率0.25厘。波士頓聯儲銀行總裁科林斯表示，他支持在下次會議加息0.25厘。費城聯儲銀行總裁哈克亦表示，現時接近本輪加息周期終點，支持美聯儲在往後議息會議中加息0.25厘。最新芝商所FedWatch工具數據顯示，市場普遍預期美聯儲會在2023年2月議息會議中放緩加息至0.25厘，3月再加息0.25厘後，本輪加息周期便會完結。美匯指數按周跌1.6%，至102.204，為2022年6月6日以來新低。

內地擬助房企改善負債

內地方面，去年12月整體金融數據仍受短期疫情衝擊，但隨著內地密集出台房地產支持政策，以及放寬防疫政策，提振市場信心。首先，去年12月內地金融數據偏弱，但企業中長期信貸明顯回暖。12月新增社融1.31萬億元，按年少增1.05萬億元。2月金融機構新增貸款1.4萬億元人民幣，按年多增2665億元。隨著疫情第一波衝擊逐步減退，在消費及地產融資帶動下，居民貸款有望迎來進一步修復，疊加央行在近期的信貸工作座談會中強調今年信貸投放節奏要適度靠前發力，預期2023年第一季整體信貸數據有望持續改善。另外，內地計劃推出改善房企資產負債表方案。內地金融部門正起草《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》，合理延長房地產貸款集中度管理制度過渡期。金融部門將加快新增1500億元保交樓專項借款投放、設立2000億元保交樓貸款支持計劃。另外報道亦指，內地金融部門將推出金融支持住房租賃市場發展相關文件，並設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部份城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。

美國通脹回落已成共識，市場憧憬加息周期快將完結，美匯指數已從去年9月高位回落10.9%。內地經濟仍受短期疫情衝擊拖累，但隨著疫情防控措施持續改善及各項穩增長政策落地見效，預料疫情高峰期後經濟回穩向上跡象將會更加明顯，因而維持2023年第一季美元兌人民幣匯率將圍繞7算雙向波動預期。

資料來源：頭條日報
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樓市專家｜中原施永青：樓市氣氛改善3大原因 估計明年首季內地通關

2022年12月7日

中原地產創辦人施永青今早(12月7日)透過視像會議向旗下員工分析樓市，提出本港樓市氣氛改善的3大原因，包括美國加息可能見頂回落、內地防疫措施作出根本性的改變及內地有可能以發展經濟為重心。此外，他鼓勵員工：「過去半年唔夠quota，但在12月有quota，你上司為你求情都有理由。但唔能夠今年未開過單，舊年又唔合格，公司好難再原諒你，希望大家好好把握12月。」

施永青表示，股市和樓市下跌與美國加息有關，但加息加到此時，加息所產生的負面影響已經越來越多，加息後，經濟被拖累，做生意也不容易賺錢，有錢賺的，利潤亦有限。目前銀行存款利率達到4至5厘，施永青反問：「仲有人做生意咩，擺係銀行仲好過做生意！」他續稱，如果社會上利息咁高，仲高過做生意嘅利潤，咁無人去做生意，去收息就算。如果人人收息，經濟就難以發展。

他續稱，外國政府好驚當地公司減規模、裁員，以致整體經濟轉壞，所以美國聯儲局都開始放鷹，加息不要加得太急。12月可能不是加息四分三厘，而可能加半厘，到明年再加四分一厘。在這情況下，大家對加息恐懼開始降低，「初初話加少啲息，整整下就唔加息住，之後就減息，情況相信維持1年，到時樓市就會明顯反彈……有時消息唔係真是要佢出咗來，而是預期會有，已經對樓市有好處。」

第二點是內地防疫措施作出根本性的改變，施永青認為，內地開始知道新冠病毒雖然傳播快，但殺傷力已降低，最終都會面對現實，以科學態度優化防疫措施，「唔使下下封城、封社區」，將穩經濟重要性放在防疫之上，內地防疫措施會陸續放寬。他估計，最快明年首季通關，慢則明年第二季，屆時內地遊客陸續來香港，兩地恢復交往。

最後，施永青認為，國家主席習近平於前國家主席江澤民追悼大會上提及繼承江澤民遺志，江澤民在任期間，其中是以發展中國經濟為重心，對經濟有利就做，發展是硬道理，加上昔日不少歷史事件的取態，例如美國轟炸中國駐南斯拉夫大使館等等。如果中國是重返江澤民時代政策，中美之間磨擦會相對溫和，對本港地產有利。

資料來源：BossMind
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【香港樓市】大摩料本港樓價明年次季見底、2023年反彈5%　將本港地產股評級連升兩級至「吸引」

2022年12月7日

內地放寬疫情防控政策，摩根士丹利認為，今年本港樓價累跌15%，為2008年以來最差，主要受到加息、人口減少、封關及經濟疲弱等因素拖累，預期樓市弱勢會持續多3至6個月。不過，該行指出，雖然減息及開關將是6個月以後的事情，但預計本港地產股價會開始反彈，因地產股估值較每股資產淨值（NAV）折讓約55%，故調高本港地產股行業評級，由「審慎」連升兩級至「吸引」。

中港通關是明年樓市主要催化劑
「明年本港樓價則會受惠於息口見頂及中港開關，預期新盤成交量將會反彈28%，二手成交也會反彈15%，樓價會於2023年第二季見底，全年上升5%，與市場普遍估計全年跌5%至15%意見有異。」

大摩指，中港通關是明年樓市主要催化劑，預期會即時帶動住宅及零售銷售，但寫字樓的復甦則相對緩慢。

現時大摩預計，中港將於明年第二季通關，將帶動明年零售銷售上升9%，但仍較2018年水平低21%，而零售租金增幅則會滯後。寫字樓方面，基於空置率高企及供應充裕，開關的利好效應相對緩慢及逐步，而且環球經濟衰退及在家工作也累及寫字樓需求。
現時本港地產股預測市帳率（P/B）僅0.4倍，為20年來最低。大摩估計，本港地產股明年可以跑贏恒指，催化劑包括減息、市場預期偏低、低基數（今年成交大跌40%）及負擔能力改善。

大摩偏好負債比率低及高息的發展商股，調高新地 （00016） 評級至「增持」，並列為首選，因新地是息口見頂及住宅樓市見底的最佳代替品（proxy），該行同時偏好長實 （01113） 及嘉里 （00683） 。

零售收租股方面，大摩鍾情於希慎 （00014） 及領展 （00823） ，兩者股息率均逾5厘。即使寫字樓收租股估值便宜，該行仍列為最不看好。

資料來源：經濟日報
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