渣打上調H按「封頂息」　經絡：每月供款及壓測要求驟增

2022年11月21日

渣打上調一二手物業的拆息按揭計劃（H按）鎖息上限，由P減2.5厘加至P減2.25厘，以該行P為5.625厘計算，實際鎖息調高至3.375厘。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，回顧今年9月香港加息（最優惠利率P）前兩個月，多間銀行早已先後調升Ｈ按鎖息上限作為銀行加P的前奏。由於美國年內多次加息，市場亦料下月美聯儲加息0.5厘，港美息差將進一步擴闊。

今日香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）報3.65厘，已連續21個工作日維持3厘以上水平，相信HIBOR短時間內將挑戰4厘水平。另外，銀行體系結餘反覆回落至約967億元，香港息口及銀行資金成本壓力驟增，香港按揭證券有限公司於日前已第八度上調定按計劃的息率，曹德明料，香港銀行將於下月再次上調P，幅度約0.25厘。因此銀行為確保利潤及因應資金成本而再度上調H按鎖息上限，並為利率上升再作準備，預期或有其他銀行跟隨。

上調H按「封頂息」　月供增680餘元
若以貸款額500萬元，供款30年為例，調整前，Ｈ按封頂息率為P-2.5%＝3.125%（P=5.625%），每月供款為21,419元，壓力測試要求為45,374元。調整後，Ｈ按封頂息率為P-2.25%＝3.375%（P=5.625%），每月供款將增686元或3.2%，至22,105元，壓力測試要求將增1,290元或2.8%，至46,664元。

曹德明續指，銀行增加H按封頂息率將影響新造客戶的壓力測試要求，入息要求亦相應提升，但金管局早前將壓力測試要求下調1厘，相信增加H按封頂息率0.25厘對新造客戶影響有限。雖然仍有大部份銀行暫未調升H按封頂息率，惟進入加息周期，建議打算置業人士「貨比三家」，於加息前把握機會揀選最合適的銀行，同時亦要根據自身負擔能力，量力而為入市。

至於星之谷行政總裁莊錦輝亦表示，拆息上升加大銀行的資金成本，惟H按按揭利率仍受到封頂息所限，港銀按揭業務利潤微薄，銀行需要因應實際情況主動出擊，估計其他銀行會陸續跟隨，但未必是即時，幅度也未必跟足。另外，他亦預期本地銀行將繼續漸進上調最優惠利率（P）。

他預期，過往大部分銀行保持相同定價的按息政策或不復再，銀行之間傾向視乎自身營運及風險策略而制定不同按息部署以確保利潤，因此，置業人士申請按揭時需要貨比三家，選擇最低息和最高回贈的銀行。上車或轉按人士需要趁其他銀行未調整按息政策，盡早提交按揭申請表鎖定較平的息口。

資料來源：HK01
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