樓市分析｜調低首置印花稅滿月！全新盤1008萬以下交投佔

2023年3月22日

自上月22日財政預算案針對樓價1,008萬元以下物業調低首置印花稅，措施迄今已實施一個月，近期多個新盤大收旺場，估計已有逾千名買家受惠買樓慳稅。

中原地產翻查一手成交紀錄冊發現，在最新的從價印花稅政策支持下，樓價1,000萬元內的細價新盤備受追捧。3月迄今，發展商售出約1,335個單位中，就有約1,180宗屬樓價低於1,008萬元的細價樓，比例高達88%，該批單位樓價總值逾75億元。相比2月份一手市場錄得約906宗成交，樓價1,008萬元的成交只有568宗或63%。

3月份成交量最多的細價新盤，包括新鴻基地產(016)屯門NOVO LAND第2B期、會德豐地產藍田KOKO ROSSO，以及星星地產元朗雨後，本月迄今累售約967伙，樓價1,008萬元以下的成交佔約962宗，意味高達99.5%的買家均受惠新印花稅措施。

100元印花稅成交未開齋

在新措施下，若物業價值不超過300萬元，首置印花稅只是100元，隨時「平過睇場戲」。不過，由於現時新盤入場費至少300萬元，故暫時未見有新盤買家，真正能享受到100元最低印花稅的滋味。

過去幾年新冠肺炎疫情影響下，發展商累積一定的清貨壓力，新盤開價克制，多採取先求量後求價策略，有新盤更以「放血價」賣樓，價錢比上一期賣平近兩成。樓價賣平，加上受惠預算案調減印花稅，買家入市可慳多數萬元，即時刺激一手樓銷情，特別是1,000萬元以下的細價剛需盤。

美國聯儲局議息前夕，一眾發展商繼續密集式推售新盤，除上述3個樓盤外，長江實業集團(1113)及新地合作的屯門飛揚2期，以及華懋集團及港鐵(066)合作的何文田站瑜一第1B期亦接力登場，將於本周六(25日)以「晒冷式」開售合共579伙，勢再推高本月新盤成交量。

陳永傑：本月一手成交勢衝2000宗

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，由於未計飛揚第2期及瑜一第1B期，3月迄今一手市場已錄得逾1,300宗成交，計及其他餘貨盤，加上會德豐地產的藍田KOKO HILLS壓軸一期KOKO MARE最快明天(23日)開價，提供444伙，亦有機會趕及月內推售，因此估計今個月整體一手成交量有機會衝上2,000宗水平。

他稱，新一份財政預算案上月放寬首次置業者印花稅稅階，為10多年來首次；其中100元印花稅階梯，由樓價200萬元擴闊至300萬元，而樓價1,008萬元或以下物業亦可獲減印花稅，並涵蓋非住宅物業，料將有3.7萬名買家受惠。

資料來源：am370
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經絡按揭息率指數連升8個月　創15年新高

2023年3月22日

根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，2023年1月份的經絡按揭息率指數(MMI)，即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報3.44厘，按月升35點子，連升8個月，並創2008年1月後即15年新高。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，部分銀行於去年多次上調H按封頂息率，加上2023年1月份平均一個月銀行同業息(HIBOR)報3.44厘，使H按實際按息長期觸及封頂位，因此MMI亦同步升至15年新高。

曹德明表示，近日美國多家銀行發生倒閉事件，令美國聯儲局墮入兩難局面。現時美國經濟及就業數據強勁，通脹率仍維持6%，與目標2%仍有一段距離，料聯儲局於是次議息會將加息0.25厘，惟須留意會後聲明對於未來取態將着重降低通脹或穩定金融市場，不排除美國加息周期或將提早完結。

另一方面，受季結因素影響，本港市場資金轉趨緊張，拆息亦按月顯著上升，3月份一個月拆息一直維持約3厘或以上水平。曹表示，如聯儲局再加息0.25厘，港美息口差距進一步擴寬，加上拆息回升，本港銀行因應市場風險及自身資金成本，或將跟隨上調最優惠利率(P)，幅度約0.125至0.25厘。而在按息上升及拆息維持高水平的情況下，將進一步推高新造按揭客戶的實際按息水平，曹料MMI上半年將繼續徘徊3厘以上水平。

資料來源：on.cc
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【加息見頂？】H按有贏無輸 料再成絕對主導

2023年3月22日

多家大銀行早前調整二手樓H按的鎖息上限，至與一手樓睇齊，令二手H按的鎖息，等同於同一銀行P按的利率。過去不少樓按申請人會在選用P按與H按之間猶豫不決，以上的調整，令他們不必再「腦交戰」。

P按比重一度上升至29%

去年1月至9月，新批住宅按揭中，H按所佔比例大致維持在96%至97%；其他為P按、定息按揭等。但去年第四季起，P按比重回升，11月鬥有17%新批按揭為P按，今年1月比重更上升為29%。

P按及H按的比重一升一跌，原因在於去年第四季起，部份銀行調整H按，尤其是二手樓H按的鎖息上限。本地銀行的H按，以拆息(Hibor)為計算基準，例如H+1.5%。而在H以外，又會以最優惠利率(Prime Rate)設定鎖息上下，例如是P-2.25%；計息日以H加或P減比較，以較低者作為當期按揭利率。

拆息曾觸及5厘  H按多升至鎖息

去年第三季以前，一般銀行提供H按的鎖息標準，就等同於同一銀行的P按利率。換言之，選用H按基本上是有贏無輸—當拆息較低時，自然享受「H加」較低的利率，即使拆息偏高，要轉用「P減」的鎖息供樓，也等同銀行的P按利率。此種情況下，市場上絕大多數的樓按，自然會是H按。

但去年第四季，部份銀行調整H按的鎖息機制，令H按鎖息的利率，略高於同一銀行的P按。例如P按利率是P-2.25厘，而同一銀行的H按鎮息是P-2厘。由於正值美國進入加息周期，香港的拆息上升，由去年初一個月拆息約0.2厘，升至年底約5厘，近日才回落至3厘多。所有銀行的H按，都轉以鎖息供樓。而銀行調整H按鎖息的直接結果，便是選用P按立即可以享受較低的還款利率，H按的主要好處，只是「它日拆息回落的話，利率可能較P按為低」。結果在數月間，P按比重大幅回升。

H按比例料「復常」

但現時多家銀行重新調整H按的鎖息安排。以同一銀行的按揭計劃比較，H按「有贏無輸」的情況重現。借款人不必再在現時較低息、H按未來可能較低息之間作出選擇。預期H按的使用比率會再次「復常」，市佔率將恢復至9成以上。

對借款人來說，要留意的是，雖然多家銀行調整了H按的鎖息標準，但不同銀行之間，優惠仍大有不同。作出申請時，宜貨比三家再作出最後決定。

資料來源：hket
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星展料今年香港貸款數字中單位數增長

2023年3月14日

星展香港董事總經理兼企業及機構銀行總監林永德表示，中港通關之後，不僅增加中小企發展信心，亦看到貸款需求增加，惟數據並不明顯，仍需要時間恢復。冀今年香港貸款數字可實現中單位數增長。

林永德又指，隨著更多人來港消費，經濟逐步復甦，惟回彈到巔峰時期，還需一定時間。他續指，數碼化在疫情期間發展迅速，中小企可以把握數碼化機會，並通過星展在亞洲網路及數碼化的能力，開闊環球市場。

香港中小企業總商會常務副會長鄭蕾表示，香港中小企佔所有註冊企業的98%，是香港經濟的重要支柱，有信心中小企2023年在持續發展概念中，重新出發。

星展銀行旗下中小企社群平台 DBS BusinessClass將於3月16至18日舉辦《Reborn Exhibition:中小企數碼轉新——We are Back! 》展覽。將透道數碼藝術（Digital arts)以全像投影 （Hologram）的方式，呈現6間受疫情打擊、來自不同行業的本地中小企奮鬥故事。

資料來源：星島頭條
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