樓市專家｜中原施永青：樓市氣氛改善3大原因 估計明年首季內地通關

2022年12月7日

中原地產創辦人施永青今早(12月7日)透過視像會議向旗下員工分析樓市，提出本港樓市氣氛改善的3大原因，包括美國加息可能見頂回落、內地防疫措施作出根本性的改變及內地有可能以發展經濟為重心。此外，他鼓勵員工：「過去半年唔夠quota，但在12月有quota，你上司為你求情都有理由。但唔能夠今年未開過單，舊年又唔合格，公司好難再原諒你，希望大家好好把握12月。」

施永青表示，股市和樓市下跌與美國加息有關，但加息加到此時，加息所產生的負面影響已經越來越多，加息後，經濟被拖累，做生意也不容易賺錢，有錢賺的，利潤亦有限。目前銀行存款利率達到4至5厘，施永青反問：「仲有人做生意咩，擺係銀行仲好過做生意！」他續稱，如果社會上利息咁高，仲高過做生意嘅利潤，咁無人去做生意，去收息就算。如果人人收息，經濟就難以發展。

他續稱，外國政府好驚當地公司減規模、裁員，以致整體經濟轉壞，所以美國聯儲局都開始放鷹，加息不要加得太急。12月可能不是加息四分三厘，而可能加半厘，到明年再加四分一厘。在這情況下，大家對加息恐懼開始降低，「初初話加少啲息，整整下就唔加息住，之後就減息，情況相信維持1年，到時樓市就會明顯反彈……有時消息唔係真是要佢出咗來，而是預期會有，已經對樓市有好處。」

第二點是內地防疫措施作出根本性的改變，施永青認為，內地開始知道新冠病毒雖然傳播快，但殺傷力已降低，最終都會面對現實，以科學態度優化防疫措施，「唔使下下封城、封社區」，將穩經濟重要性放在防疫之上，內地防疫措施會陸續放寬。他估計，最快明年首季通關，慢則明年第二季，屆時內地遊客陸續來香港，兩地恢復交往。

最後，施永青認為，國家主席習近平於前國家主席江澤民追悼大會上提及繼承江澤民遺志，江澤民在任期間，其中是以發展中國經濟為重心，對經濟有利就做，發展是硬道理，加上昔日不少歷史事件的取態，例如美國轟炸中國駐南斯拉夫大使館等等。如果中國是重返江澤民時代政策，中美之間磨擦會相對溫和，對本港地產有利。

資料來源：BossMind
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【香港樓市】大摩料本港樓價明年次季見底、2023年反彈5%　將本港地產股評級連升兩級至「吸引」

2022年12月7日

內地放寬疫情防控政策，摩根士丹利認為，今年本港樓價累跌15%，為2008年以來最差，主要受到加息、人口減少、封關及經濟疲弱等因素拖累，預期樓市弱勢會持續多3至6個月。不過，該行指出，雖然減息及開關將是6個月以後的事情，但預計本港地產股價會開始反彈，因地產股估值較每股資產淨值（NAV）折讓約55%，故調高本港地產股行業評級，由「審慎」連升兩級至「吸引」。

中港通關是明年樓市主要催化劑
「明年本港樓價則會受惠於息口見頂及中港開關，預期新盤成交量將會反彈28%，二手成交也會反彈15%，樓價會於2023年第二季見底，全年上升5%，與市場普遍估計全年跌5%至15%意見有異。」

大摩指，中港通關是明年樓市主要催化劑，預期會即時帶動住宅及零售銷售，但寫字樓的復甦則相對緩慢。

現時大摩預計，中港將於明年第二季通關，將帶動明年零售銷售上升9%，但仍較2018年水平低21%，而零售租金增幅則會滯後。寫字樓方面，基於空置率高企及供應充裕，開關的利好效應相對緩慢及逐步，而且環球經濟衰退及在家工作也累及寫字樓需求。
現時本港地產股預測市帳率（P/B）僅0.4倍，為20年來最低。大摩估計，本港地產股明年可以跑贏恒指，催化劑包括減息、市場預期偏低、低基數（今年成交大跌40%）及負擔能力改善。

大摩偏好負債比率低及高息的發展商股，調高新地 （00016） 評級至「增持」，並列為首選，因新地是息口見頂及住宅樓市見底的最佳代替品（proxy），該行同時偏好長實 （01113） 及嘉里 （00683） 。

零售收租股方面，大摩鍾情於希慎 （00014） 及領展 （00823） ，兩者股息率均逾5厘。即使寫字樓收租股估值便宜，該行仍列為最不看好。

資料來源：經濟日報
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