【加息見頂？】H按有贏無輸 料再成絕對主導

2023年3月22日

多家大銀行早前調整二手樓H按的鎖息上限，至與一手樓睇齊，令二手H按的鎖息，等同於同一銀行P按的利率。過去不少樓按申請人會在選用P按與H按之間猶豫不決，以上的調整，令他們不必再「腦交戰」。

P按比重一度上升至29%

去年1月至9月，新批住宅按揭中，H按所佔比例大致維持在96%至97%；其他為P按、定息按揭等。但去年第四季起，P按比重回升，11月鬥有17%新批按揭為P按，今年1月比重更上升為29%。

P按及H按的比重一升一跌，原因在於去年第四季起，部份銀行調整H按，尤其是二手樓H按的鎖息上限。本地銀行的H按，以拆息(Hibor)為計算基準，例如H+1.5%。而在H以外，又會以最優惠利率(Prime Rate)設定鎖息上下，例如是P-2.25%；計息日以H加或P減比較，以較低者作為當期按揭利率。

拆息曾觸及5厘  H按多升至鎖息

去年第三季以前，一般銀行提供H按的鎖息標準，就等同於同一銀行的P按利率。換言之，選用H按基本上是有贏無輸—當拆息較低時，自然享受「H加」較低的利率，即使拆息偏高，要轉用「P減」的鎖息供樓，也等同銀行的P按利率。此種情況下，市場上絕大多數的樓按，自然會是H按。

但去年第四季，部份銀行調整H按的鎖息機制，令H按鎖息的利率，略高於同一銀行的P按。例如P按利率是P-2.25厘，而同一銀行的H按鎮息是P-2厘。由於正值美國進入加息周期，香港的拆息上升，由去年初一個月拆息約0.2厘，升至年底約5厘，近日才回落至3厘多。所有銀行的H按，都轉以鎖息供樓。而銀行調整H按鎖息的直接結果，便是選用P按立即可以享受較低的還款利率，H按的主要好處，只是「它日拆息回落的話，利率可能較P按為低」。結果在數月間，P按比重大幅回升。

H按比例料「復常」

但現時多家銀行重新調整H按的鎖息安排。以同一銀行的按揭計劃比較，H按「有贏無輸」的情況重現。借款人不必再在現時較低息、H按未來可能較低息之間作出選擇。預期H按的使用比率會再次「復常」，市佔率將恢復至9成以上。

對借款人來說，要留意的是，雖然多家銀行調整了H按的鎖息標準，但不同銀行之間，優惠仍大有不同。作出申請時，宜貨比三家再作出最後決定。

資料來源：hket
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